BERITA PROPERTI
Informasi Terkini Seputar Bisnis Properti
Sinyal Itu Telah Datang

Berbicara mengenai properti saat ini, ada baiknya kita kembali meneropong masa-masa sebelumnya, terutama pada 2012. Kalau Anda masih ingat, empat tahun lalu Indonesia membuat kebijakan suku bunga rendah setelah bertahun-tahun terkenal dengan suku bunga tinggi. Mengapa demikian?
 
Saat itu, suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate) berada di angka 5,75%. Kala itu, tanda-tanda booming properti sangat kentara sekali. Beberapa lembaga riset global, salah satunya Pricewaterhouse Coopers (PwC) yang menggandeng Urban Land Institute, bahkan menyatakan Jakarta sebagai peringkat pertama kota tujuan investasi properti se-Asia Pasifik pada 2013.
 
Dalam laporan itu, Jakarta mengalahkan kota-kota maju di dunia seperti Shanghai dan Sydney, juga kota-kota tetangga seperti Singapura dan Kuala Lumpur. Itu ibarat melompat dari dasar ke ketinggian karena tahun sebelumnya Jakarta menempati peringkat ke-11 dengan Singapura di puncak “klasemen”. Sehingga jelas bahwa booming properti pada 2013 menarik perhatian besar dunia karena dipicu oleh rendahnya BI rate.
 
Sayangnya, pada tahun yang sama industri properti terpengaruh oleh kondisi anggaran pendapatan dan belanja negara yang tertekan akibat semakin membengkaknya besaran subsidi bahan bakar minyak (BBM). Pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono pun menaikkan harga BBM (premium) dari Rp6.000 menjadi Rp6.500 per liter. Sebelum pemerintahan berganti, inflasi naik BI rate pun naik.
 
Pascakemenangannya dari pemilihan presiden, Joko Widodo bukannya menurunkan harga BBM seperti harapan rakyat. Sebaliknya, Jokowi justru menaikkan harga BBM dan mengalihkan subsidi yang nilainya triliunan rupiah ke pembangunan infrastruktur. Alhasil, inflasi pun kembali terkerek. Bedanya, walau Jokowi menaikkan inflasi lagi, tapi ada kesan bahwa dengan pembangunan infrastruktur maka terjadi perbaikan ekonomi.
 
Sekarang sudah bukan kesan lagi, melainkan hasilnya sudah kelihatan: pembangunan infrastruktur terus berjalan dan BI rate turun dari 7,5% menjadi 6,75% dalam tiga bulan terakhir secara berturut-berturut. Ini merupakan sinyal bahwa secara psikologis ekonomi Indonesia akan bangkit kembali. Hanya saja, kalau ingin mengembangkan properti dalam situasi kondusif seperti 2012 lalu kita masih harus menunggu sampai BI rate mendekati 6%.
 
Melihat pergerakannya, bisa diyakini BI rate sebesar 6% itu akan segera terwujud. Masalahnya, yang menjadi pertanyaan, kapan? Lantas, kapan pula permintaan properti akan kembali meningkat? Kini, properti kelas menengah bawah dengan harga kurang dari Rp500 jutaan sudah mulai membaik, sedangkan yang Rp1 miliaran masih ditunggu-tunggu.
 
Sekarang ini kita sedang berharap ekonomi nasional tumbuh 5%, yang berarti sudah lebih bagus ketimbang realisasi pada 2014 sebesar 4,7%. Pertumbuhan itu tentu merupakan efek dari pembangunan infrastruktur. Ditambah rupiah yang menguat dari hampir Rp14.000 menjadi Rp13.100 per dolar Amerika Serikat. Dan, pasar modal kita paling moncer di Asia setelah Thailand—yang kemungkinan bisa mencapai level 5.000.
 
Berita baiknya lagi, pemerintah sedang mewacanakan ingin menurunkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan dari 5% menjadi 2,5%. Belum lagi akan ada pengampunan pajak (tax amnesty) yang saat ini juga masih dibahas pemerintah.
 
Kalau itu benar-benar terjadi, dampaknya terhadap sektor properti akan sangat signifikan. Semua itu akan dirasakan pada semester kedua 2016. Indikatornya jelas, BI rate sudah turun, suku bunga deposito turun, dan suku bunga kredit juga turun. Malah bank-bank besar seperti Bank Mandiri telah mematok suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) sebesar 9,25% fixed tiga tahun dan 9,5% fixed lima tahun.
 
Bank lain, seperti Bank Central Asia (BCA) lebih hebat lagi karena berani menawarkan suku bunga KPR 8,88% fixed tiga tahun. Jadi, sudah jelas bahwa ekonomi membaik sektor properti pun turut membaik. Namun, belum sampai pada satu titik seperti 2012 tatkala BI rate-nya 5,75%. Dulu, ketika BI rate 5,75%, suku bunga KPR benar-benar hanya 7,5%.
 
Saya sangat optimistis akan terjadi pengulangan seperti 2012. Tapi, butuh waktu dua tahun dari sekarang, yakni 2018. Artinya, apabila ingin menjadi pengembang yang sukses dalam memasarkan poperti harus mulai mencari peluang dari sekarang, terutama semester kedua. Tiga bulan ini waktu penyesuaian transmisi dari penurunan BI rate ke deposito dan penurunan BI rate terhadap suku bunga KPR dan kredit konstruksi.
 
Saya yakin kredit konstruksi yang tahun lalu tumbuh 10%, tahun ini naik menjadi 13-15%. KPR yang tahun lalu hanya tumbuh 7,5%, tahun ini saya yakin akan tumbuh double digit di atas 12%. Kredit konstruksi juga akan tumbuh kira-kira 15%. Tapi, sekali lagi, kita harus menunggu semester kedua tahun ini.
 
Bagus Sekali
 
Secara umum, bisnis properti pada 2016 dibanding 2012 hanya tumbuh 8-10%, tapi itu sudah bagus sekali karena pada 2014 ke 2015 terjadi penurunan permintaan hingga 30-40%. Siklus memang selalu begitu.
 
Itu juga yang menandakan bahwa ekonomi kita sudah mulai take up setelah mencapai titik terendah. Tapi, take up ekonomi Indonesia tetap dipengaruhi oleh tekanan ekonomi global yang memang masih terkena krisis, khususnya China. Amerika Serikat pun sangat hati-hati dalam meningkatkan suku bunga The Fed-nya. Bahkan, International Monetary Fund sudah memangkas proyeksi pertumbuhan ekonomi global dari 3,6% menjadi 3,4% tahun ini.
 
Akan tetapi, kalau berbicara properti, Indonesia diuntungkan karena permintaan properti bersifat lokal. Sepanjang daya beli domestik membaik, sektor properti juga akan membaik. Daya beli inilah yang dalam tiga bulan ke depan diperkirakan mulai meningkat. Jadi, sinyal pertumbuhan itu benar-benar telah datang.